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敷地環境リサーチ

利便性・人口動態・周辺の空き室状況等の市場環境を調べてみたところどうやら賃貸としての需要はありそうだという事が分かりました。では次のステップは何を調べたら良いのでしょうか?

 

≫市場の需要がある事が分かったら次は敷地の調査ですよね。

 

≫そうですね。需要がある事が分かったら次は敷地の調査をする必要がありますね。実際に自分の土地にどれくらいの建物が建てられるのか?については敷地を調べないと分からないですからね。敷地調査といっても大切なポイントがいくつかあると思います。どんなポイントが大切でしょうかね?

 

≫まず境界杭の確認をする事が必要ですね。

土地はそれぞれに区画する目印として境界杭が設置されています。

まずは、その境界杭の有無の確認。そして境界杭が正確かどうか。

過去に家が建っていたり、新築工事・解体工事などが繰り返されていると、境界杭がなくなっていたり、ずれていたりする場合もあります。建築物はその境界杭を基準に建設されるのでこの確認は欠かせません。

 

≫畑や駐車場、30年以上前の建物が建っている土地は境界が曖昧なことが多いですよね。

『口約束』で境界が決まっているなんてこともあり、「あの杉の木を目印(境界)で植えたんだよ」と50年も前のことを言われたこともあります。実際測量してみると、現状とは違う位置に境界が出てきました。

河川敷の土地を敷地調査した事がありますが、宅地と河川の境界がわからなく、調べてみると「宅地」からはみ出し「河川」かかって家が建っているという物件もありました。

そういう物件は通常より調査時間がかかってしまいます。

「時間」も考慮しなければいけませんね。

公図も古いものほど正確ではないので当てにはなりません。まず基準にする杭(基準点)を決め正しい測量→確認をしなければ後々大きな問題となってしまいます。

大きな問題といえば敷地調査をする時は周りを確認してください!

以前、造園を経営していたオーナーさんの空地を調査中、私は突如アヒルの大群に襲われました。放し飼いにしていたようです・・・。

帰りに「アヒルの卵」をお土産にいただきました。

 

・地盤調査

その土地はどんな土地なのか?

たとえば河川を埋め立てした土地等は地盤調査が必要ですよね。

見た目ではわからないので、きちんとした調査が必要になります。

①地盤調査をせずとも通常の基礎形式(布基礎やべた基礎)が採用できる、②通常の地盤調査で十分。③敷地の実況を考慮した特別の地盤調査が必要、④地盤改良が必要、⑤専門家の判断が必要、⑥建設不適、などが考えられます。

 

・計画地の近隣の状況

計画地が特に住宅街や商店街の中だったりする場合に近隣の方々に工事によって迷惑がかからないよう考慮しなければなりません。

工事が始まると騒音が発生したり、工事車両が出入りしたりと、近隣の方には迷惑がかかってしまいます。近隣の方から苦情がでて工事がストップさせられてしまうなんて事もありますんで、工事が始まる前に近隣に工事の概要、時期などを説明し、協力してもらう必要があります。また、工事中にも配慮が必要です。

 

 

・付帯(オプション)工事

建物本体以外にかかる工事がどんな内容で、費用がどのくらいかかるのかという事を調べます。

建物本体以外の工事というのは外構工事、屋外設備工事、地業工事などがあります。

例えば外構工事で言えば、現状の土地の高低差が激しければ雨水が敷地内にたまってしまったりしますのでそれを直さなければいけません。

屋外設備工事で言えば建物の給水管や排水管を本管につなぐのにも工事が必要ですので費用もかかります。

地業工事はその土地の地耐力(地盤の強さ)によって杭工事、地盤改良などが必要になってきますのでその内容と有無を確認します。

と言ったように建物本体以外の工事も必要となってきますのでその確認が必要です。

 

・配置の確認

土地の大きさ、規制によってどのくらいの規模で、どこに配置できるかを調べます。

その地域の規制を把握し、建物の規模・位置・向き、駐車場・駐輪場などの配置を検討します。

 

このような事があると思うんですが、他にどのような事があるのでしょう?

 

≫その土地の用途地域は調べないと、いったいどんな建物が建築できるのかがわかりませんね。

『用途地域とは都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としている。住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など12種類がある。用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて

建物の種類

建ぺい率

容積率

高さ制限(第一種・第二種低層住居専用地域)

前面道路幅員別容積率制限(道路幅員に乗ずる数値)

道路斜線制限

隣地斜線制限

日影規制

などを決定することができる。』

※建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合。

その土地に対する、建物の外枠の大きさを規制しています。

※容積率は、敷地面積に対する建築延べ面積(延べ床)の割合。

その土地に対する、建物の容積を規制しています。

 

ちょっと難しい用語が並んでいますね。

この段階では、用途地域を調べてどの種類の建物が建ち、大きさはどうだろうと調べることが重要です。

例を挙げて説明するといいのですが、『成功大家にあるための8つのメソッドと8つの条件』の34~37ページに図入りで説明があります。

再度、読み返してみてください。

これを調べないと、ただ土地に入る建物とかだけを見てしまい、実際建てられないものについて時間をかけたことになります。

先に近隣の方との兼ね合いについて意見がでていましたが、これは建築後も続くお付き合いですので、大切ですね。

特にオーナーインの場合、以前から良好な関係を築いている場合でも建築を期にギクシャクしてしまう例もありました。

主な原因は、エアコンの排気口の関係だったり、工事中の対応についてだったりいろいろです

 

≫なるほど。近隣の方の理解は絶対いただいておいたほうがいいということですね。

理解者になってもらうのとその反対では、事業を進めていく上で大きく影響してきますものね。

また、敷地調査ですが調査してみないことには、総工費がいくらかかるのかが分からないのですね。地盤調査や付帯工事などを視野に入れて計画をたてないと、検討違いの価格になって計画が全くパーになるということもありそうですね。

んん・・・。今まで、「坪単価いくら」ということを基準に考えていたんですが、みなさんのお話を聞いていると、考え方としてベストではないのかという気がしてきましたが、どうなのでしょうか?

 

≫坪単価の基準は、各社統一されていません。立会い測量・杭工事・外構工事など、どんな条件でも同じ単価で工事してくれる会社があるなら別ですが・・・まずそんな会社はありませんよね?!また、坪単価を算出する面積も各社別々ですからやはりベストではないですね。坪単価の話は別のセッションで話すとして、やはり敷地調査を行い、プラン収支を算出するうえでも、後々こんな工事が発生してコストが上がってしまった、希望していたプランが入らなかったなんて事がないように、しっかりとした調査を双方立会いの上で行うようにしたいですね!!

 

【龍さんのソリューションメソッド】

≪緒句龍≫

「力のあるマンション」を建てて入居者が入る市場性だと分かったら、みんなの意見がだいぶ活発になってきましたよね。

とくに「あひるのたまご」事件は面白かったですね。土地活用の提案業務を地主さんたちと行っていくと、いろいろな事に出会います。また、このような話が「力のあるマンション」が完成して入居者が入り満室になった時、地主さんとの笑い話となり、双方共が一生のお付き合いになっていくのですね。

これを考えると本当にビジネスパートナーを選ぶのは大切なことですね。

 

さて、自分の敷地を調べるには

・近隣境界杭などの確認による敷地確定

・区役所・市役所・水道局・消防署などの法的規制の確認

・現地内にどのような建物がたちか、現地におもむきプランイメージの確認

などが代表的な地主さん側としての確認事項となるでしょう。

 

詳しくお話しすると、一つ目の敷地確定は非常に大切な事で敷地の形状や面積が確定しないとせっかくPLANを書いたとしても「絵に描いた餅」になってしまいますので、現在計画地の「地積測量図」をお持ちであればそれを基にすればよいですし、無い場合で最初は予算をかけて区内場は提案してくれる会社に簡易に図ってもらい、その後測量士有料で「地積測量図」を作成してもらうことも出来るでしょう。

また、その際に境界杭が曲がっていたり、無かった場合はこの機会に測量士と杭に関係する近隣住民とで「境界立会い」をして「地積測量図」作成してください。

 

次に法的規制の確認は、この作業によって、自分のもっている土地にはどのくらいのヴォリュームの建物が建てられるのかを検討することになります。

 

これは事業収支計画にも大変係わってくることなので費用対効果をつねに意識しながら判断する事をお勧めいたします。

最後にプランイメージの確認ですが、自分の敷地のどこにどの向きで建物が建ち、駐車場・駐輪場・エントランス・ブロックフェンス・ごみ置き場・受水層などなど、配置計画はやっぱり現地でプランナーの人にだいだいのイメージを説明してもらってから図面を書いてもらうと、オーナーとプランナーのイメージの相違が無くなり、仕事も速く進むでしょう。やはり入居時期の良いと時に向けて事業を計画する事が大切なので、無駄な時間はなるべく取らない事だと思います。

 

まだまだ、敷地に関してはいろいろと検討しなければいけないことがありますが、今回上げたこの3項目は絶対必須条件だと私は思っております。

また、4階以上の建物を希望するなら日影規制というものがあり、近隣の敷地に対する影のかかり方などの関係してきますので、これはプランナーのかたに相談してください。

どちらにしても、このような賃貸マンションに特化して正確で早い提案の出来るビジネスパートナーとめぐり合うことが大切ですね。