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市場環境リサーチの重要性その②利便性リサーチ

次は利便性リサーチですね。どのような場所に建てるのが良いのでしょうか?私が住むのであればやはり駅に近い場所に住みたいと思うのですが、皆さんはどうですか?

 

≫やはり立地条件で違いますよね。入居率が良いのは駅から近い・近くにスーパー・コンビニ等ショッピングセンターがある・病院・幼稚園・学校…

逆に駅から遠くてもペット可であれば満室になる物件もありますよね。

びっくりしたのは周辺地域で人気の学区にわざわざ引っ越しをしてくる入居者もいました。人気の学区域ということで周辺の賃貸住宅は満室で常に空きを探しているという状況でした。

 

≫確かに、駅前や人気のスポットの近くは入居率もよく、空き室になりにくいかもしれません。しかし中には駅からも遠く、およそ人気があるとは思えないところにも建っているマンションがあります。

そして、空き室が少ないんです。

そのマンションの魅力は一般的なマンションとは違い、すべての居室がベランダ側に面していて日当たりがよく、風通しもよい。また、オーナー様が仕上げにこだわったりしていた部分が、入居へ繋がっていると考えられます。

駅の近くの土地であればよいですが、遠くても人気の学校があったり、買い物に便利であったりと建てるマンションをよくよく検討すれば、よいのではないでしょうか。

 

≫そうですよね。私も以前聞いた話で一つあります。その場所は、駅から徒歩20分以上の場所でした。周辺物件の家賃相場も低く、建築をすすめてくる業者は全て、家賃を安くし、収支が合うようにコストダウンをした提案をしてきました。

結局、周辺の物件と差別化ない提案だったそうです。最終的に、駅から遠い事を逆手にとって、車を大切に所有している方をターゲットにした屋根付車庫があるメゾネット型を建てました。また、飛行機が真上を飛ぶ音の問題もあったので、遮音性の高い物件をつくりました。

結果、周辺物件より2割以上高く家賃を設定したにも係わらず、新築当時からキャンセル待ち状態でした。勿論、当初はコストも掛かっていますから収益が2割上がっている訳ではないですが、利便性からみた不利を、市場性から考えたコンセプトを基に建築した事で、長期に渡り周辺物件との差別化となっていました。

 

≫聞いてみると色々な話ありますよね。逆に駅・街中から近いのですが日当たりが良くないのに空室がなかったなんて話も実際にありました。

 

≫利便性が悪い⇒家賃を下げる⇒仕様を下げる⇒初期投資を下げる⇒周辺物件と何も差別化の内物件ができる=5年~10年後の空きにつながる。という感じですかね。

 

≫そうですよね。色々なところで市場環境調査をやってくれる会社はあるみたいですが、

その地域の市場性を考えるからこそ地域に密着している、またはその地域の市場を理解している会社で信頼できるところを探さないといけないですよね。

 

≫地域に密着している会社だからこそできる提案がありますよね。市場環境調査と一口に言っても、その質には結構差があるようです。

オーナーさんは自分の地域において安定経営が可能かどうかを知りたいのに、全然そこについて触れていない報告書があります。

やはり、この地域はこういうデータがあり、こういう理由から安定経営が実現できます。という説得力のある報告書が欲しいですね。

 

≫市場性から考え、ただ目先の収支を合わせるだけではなく、コンセプト・ターゲットを明確に、良い意味での費用をかけ、しっかりとした建物を建てる事が成功の秘訣なんですね。

 

【龍さんのソリューションメソッド】

今週も利便性に関する意見がたくさんでましたね。

 

この利便性で一番大切なのは、世界の中にたった一つしかない自分の土地を良く知ることから始まります。

だって自分の土地が駅から遠いからといって毛布を引っ張っていくように、自分の土地を駅近くまで移動させる事は不可能ですよね。

 

また、「家賃保証をするから大丈夫ですよ」などと甘い言葉をかけられて、この利便性リサーチを一切家族と話し合わず事業を始めて失敗したオーナーさんのご相談を受けたことがありましたが、残念ながら建ててしまってからでは終わりなのです。

 

では、私が利便性リサーチをかける時にどのようなことに注意を払うか、項目別に考えて見ましょう。

 

①交通のアクセス

②土地周辺の学校(保育園・幼稚園・小学校・中学校・高校・大学・専門学校)

③生鮮食品・デイリー店舗(大型スーパー・ショッピングモール・コンビニエンス)

④病院(総合病院・小児科・内科・外科・歯科・耳鼻咽喉科・皮膚科等々)

⑤専門店(お弁当屋・ビデオ店・CD店・ジーンズ店・ファーストフード店等々)

⑥金融機関(銀行・農協・郵便局・CDが置いてある店舗)

⑦公共施設(公園・図書館・リクリエーションセンター・公民館・市役所等々)

 

このデータと前回のリアルマーケットリサーチを考慮し、単身タイプなのかファミリータイプなのか、ファミリータイプであれば2LDKなのか3Kなのかなどの方向性を導く事が出来ます。

 

このようにデータをきちっと読むことを覚えると、「家賃保証しますから建てましょうよ」と言う言葉がとても危険に聞こえませんか!?

 

自己責任の時代です。客観的事実を確認しましょう。