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市場環境リサーチの重要性・その①リアルマーケットリサーチ

では、龍さんから投げかけのあった市場環境調査について話し合いましょう。

①リアルマーケットリサーチについて

人口が減少をしているに賃貸マンションをやって入居が本当に入るのでしょうか?皆さんどう思いますか?

 

≫そうですよね~。最近では30代の女性独身率も増え、「少子高齢化」という言葉を耳にすることが多くなりました。

人口動向も減少していく傾向にあるようです。

しかし、世帯数は増えていくんですよ。

1人世帯と2人世帯は増加しますが、3人世帯以上は減少していきます。

 

≫少世帯が増えている傾向なんですね。

確かに調べてみると、婚姻率・出生率ともに減少していますね。

しかも、20代後半の婚姻率を見てみると15年間で男性は10%減、女性は25%減でした。婚姻年齢もあがってきているんですよね。

結婚はしていなくても仕事をしているので実家を出て1人暮らしを始める。結婚をしていても子供はいなく2人暮らし。

そういう人達が増えてきて、人口動向が減少していても少世帯が増えるという傾向になっているのかもしれませんね。

 

≫これからは、世帯数自体は増加するってことですか!?

そうなると賃貸マンションの需要は、これからも変わらずあると考えられますね。

 

≫そうですね。こういった傾向で建築を考えている土地周辺でもきちんと把握が必要です。

数字で把握すれば、おのずと建築内容も決まってくるはずです。

そして、これから増えるであろう1人世帯と2人世帯でもすんでもらえるようなマンションを計画しなくてはいけませんね。

 

≫エリアによっては人口動向が増えているなどというように全国の傾向とは違うエリアもありますよね。

そういう傾向を考えると、本当にいいものでないと入居率ゼロなんていうこともおきてくるのでしょうかね?

反対にいい物件は「待ち」状態になるという事が考えられます。

 

【龍さんのソリューションメソッド】

さて今回は「リアルマーケットリサーチ」についてだいぶ意見が出ましたね。

 

この「リアルマーケットリサーチ」とは以前にもお話した通り、その地域の

①人口動向

②世帯数動向

③年齢別

④男女別動向

⑤貸家率

⑥昨年結婚届を提出した数

などをリサーチして客観的事実を基に分析しましょう。

 

①人口動向は日本全体を見ると2006年6月を境に右下がりを迎えます。各地域でもこの問題は変えることの出来ない事実でしょう。

 

しかし、②世帯数動向は2020年までまだ伸びるようです。なぜか? それは核家族化が進んでいるからです。そして、単世帯+2世帯+3世帯をあわせると全体の85%以上との数字から見ても、今後の小世帯は伸びていくでしょう。また、2020年以降世帯数も減っていく傾向にありますので、今から建てるとしたらその時代に差別化できる「力のあるマンション」を建てることをお勧めします。

 

③年齢別はやはり団塊の世代(来年2007年から5年間に渡り定年を迎える方達)が多く、その人たちがマンション投資を考え、そして当然多くなるこの人たちの子供が団塊の世代ジュニアとして入居者となっていくのです。この団塊の世代ジュニアの入居者ニーズを研究した人の勝ちということになるでしょう。

 

④の男女別動向を見ると、やはり女性の独身率が多くなってきています。30代女性の独身率は29.8%、25歳~29歳を見ると54%となっています。昔では考えられない数字ですよね。ここにもこの人たちの入居者ニーズが潜んでいます。

 

⑤の貸家率は全体の世帯数に対して貸家に住んでいる人がどのくらいになるかという数値です。

日本全体で見ると36%で、東京54%大阪48%札幌51%です。

私の主観ですと15%以上の地域であればRCの広がり間取りなどを考えながら事業計画をたてるべきですし、30%以上であれば問題は無く、ソフトの部分で工夫すれば申し分ないと思っています。(このことは今度詳しく)

 

⑥昨年結婚届を提出した数は最近私が一番気にしている数字です。今の新婚さんは結婚してすぐに親と同居するのではなく10年くらいは賃貸を利用します。その数は全体の60~80%とも言われています。

そしてこの所の少子化も手伝って、一人っ子の長男と一人っ子の長女が結婚すると家余り現象などがおこり、この余った土地も将来の有効活用の対象地となります。

 

「リアルマーケットリサーチ」は以上の点などを考慮して計画地の地域リサーチをすることが大切です。

賃貸マンションの計画の第一歩はこの「リアルマーケットリサーチ」なのです。