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土地活用その2『貸す』

売る場合の考え方ってわかったけど、貸す場合ってどんな風に考えるといいのですか?

 

≫貸すと言っても、個人に貸す場合と、法人に貸す場合でまた色々と違いがあるのでしょうね。

 

≫そうですね。駐車場に整備し貸す場合。また、コンビニのように建物を建てて貸す場合がありますね。建築する場合は、建築費をオーナー負担にするか、テナントが負担するかは状況によって変わるようです。 どちらにしろ、やはり整備するのにお金がかかり、そこから地代家賃で回収していくようになるでしょうね。

 

駐車場は、場所によっては供給過剰なところもあります。 コンビニ等の店舗は、更に立地条件が厳しくなりますね。どちらかというと、店舗はその本部からアプローチがあることが多いようです。

 

≫収益性、節税、お金をかけないなどというように何を優先するかによって貸す方法ってはっきりしますよね。

例えば、土地をそのままの状態で貸すなら投資は必要ないですが大きな収益性はありません。

駐車場なら稼働率によりますが収益性はあります。しかし、管理の問題・稼働率・固定資産税が居住用の土地に比べ高く、節税効果があまりないといったようなことがあります。

メリット・デメリットを理解したうえで何を優先するのかを考えてはどうでしょう。

 

≫なるほど。駐車場の初期投資はかからないけれども、リターンも少ないって事ですね。また、一般定期借地権と事業用定期借地権というものがあるようです。 では、実際に『貸す』を選択した実例はどんなものがあるのでしょうか?

 

≫駐車場や賃貸住宅のマンションだと何かと「管理面で面倒だから・・・」「あまりメリットがない」と、広大な畑をFCのスーパーや薬局を数店並ばせて、土地を貸して有効活用をしているオーナー様がいました。

もちろん自分の土地には愛着があり、手放すことはまったく考えておらず、自分の土地をその地域に住んでいる方へ有効活用していただきたい、みんなが喜んでもらうスペースにしたい。と強い意志があり、賃貸マンションではなく商業スペースにしたようです。

しばらくしてその周辺にはファミリーレストランやショッピングセンターが次々と立ち並ぶ様になりました。 その場所は駅から5分と立地条件は良く、賃貸マンションとしても十分経営は成り立つ場所でした。

 

≫立地の良い場所だと、コンビニに貸す場合も増えてきていますよね。最近のコンビニ出店の条件は厳しくなってきていて、本当に立地の良い場所しか借りなくなったようです。

まず、単独店舗で出店できる事や大規模駐車場が確保できる角地とか・・条件は厳しいのですが、その分地主に対してのリスクを軽減するような条件を提示してきます。

基本的には、建築費に対して保証金という名目で地主に貸出し月々の家賃から差し引く形態をとります。返済期日は10年~20年位の期間を選択でき、万一10年以内に店舗を撤退する場合には、保証金の返済はしなくてよいという条件もついています。

それだけコンビニ側もリスクがありますので、失敗しない好立地の土地しか借りません。好立地の土地を活用する方法は、様々な選択枠がありますので、まずしっかりとした下調べをし、シミュレーションを立てて判断する事がやはり大事ですよね。

個人的な考えは色々あると思いますが、まず、「この土地はどのように活用したらイチバン良いのか」さまざまなケースで考えてみてください(^^)

 

【龍さんのソリューションメソッド】

今週もたくさんの意見が出ましたね。 真剣に考えるといろいろと検討事項がありそうですね。

その中から貸す土地の方法を、「賃貸マンション」「貸しビル(テナント)」「賃貸アパート」「駐車場」の4つを対象に、「資産価値」「経営難易度」「収益性」「投下資本」「立地条件」の活用度を通信簿のように比較してみましょう。

 

上記のように表にしてみると理解しやすいですね。

また、節税面から見ても住宅(人が住むところ)として、マンションとアパートがこの点でも優位に立ちそうです。

ただ、今すぐに建てられない何だかの理由がある場合には数年間を駐車場にしたり、契約内容がしっかりし、収益も長年にわたり安心な場合は貸しビルの選択肢もあるでしょう。

 

しかし、土地だけ貸す場合は民法上の権利や登記上の権利を良く考えないと資産継承の時に問題が発生する事があるので、家族で良く話し合いましょう。

 

このことは「成功大家になるための8っのメソッドと8っの条件」のp138に書いてありますので確認してください。