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土地活用その1 『売る』

私は、約200坪の土地を資材置き場として長年貸しておりました。

しかし契約期間が切れ、現在次の活用方法を考えております。

よく、土地活用において「売る」「貸す」「建てる」などと言われますが

長年土地を貸していて、貸すことにあまりメリットを感じないので

もう貸すことはやめようと思っています。

 

「売る」「建てる」という選択肢が残るわけですが、年を考えても

「建てる」ことには抵抗があります。多額の借金をするわけですし、

その他管理や維持・補修のことに頭を悩ませることがあると思うからです。

 

結論を言うと、「売る」ということを考えているのですが、上手な売却法と

この選択が正しいのかどうか、みなさんのご意見を聞かせてもらいたい

と思っています。

 

≫まず、土地を売ったとしても、売却金額が全額収入になる訳ではありません、売却時には、5年以上所有していた場合は『長期譲渡所得』になり所得税15% 住民税5% 合計20%の税金が課せられます。相続して5年以内の場合は、相続前の所有を通算して所有期間となります。ちなみに所有期間が5年以内の売却は『短期譲渡所得』となり 所得税30% 住民税5%となり合計35%の税金が課せられます。その他 仲介手数料や印紙税・境界杭が不明の場合は立会い測量等の費用が掛かります。

 

≫売ってしまうと、手っ取り早く現金を手に入れられますが、長期的に考えたり自分の子供たちに残すとは考えられませんよね。

今、どうしても現金が必要なら売ってしまうのも考えられますが、今後のことを視野に入れて、もう一度考えてみたほうがよいのではないでしょうか?

 

≫売れても売却全額がすべて入るわけではないのだから何か損した気分ですよね。土地が狭く土地活用ができないとか市場をみてマンション・アパート経営や駐車場には不向きな市場となれば売るという考えになるのではないでしょうか?

 

≫土地を売却すれば固定資産税などの税金や管理の手間から開放されますね。相続税を支払うための収納予定地であれば、先行売却によって節税と収益向上を図ることもできます。また、他に土地をお持ちであればその売却益で他の土地に賃貸住宅を無借金で建てるなどという事も考えられますよね。無借金であれば家賃設定を下げたり、設備のグレードを上げたりする事により競争力を高める事も可能かと思います。

 

≫そうですね~。

「売る」の考えは決して間違ってはいないと思いますが、今お持ちの土地をもっと”価値のある土地”に変え、ご自分の『財産』として残してみたらいかがですか?

土地活用にはさまざまなタイプがあります。

そう、資産の組み換え、「売る」事よりも土地を「活かす」方法を考えてみてはいかかでしょう。

 

【龍さんのソリューションメソッド】

今週もいろいろな意見が出てきましたね。

まず、このご質問を頂いた方は選択肢の中で「売る」「貸す」「建てる」の中から「貸す」事を考えず「売る」と「建てる」を選択肢しました。

このことについて考えましょう。

 

パターン1「売る事を考える」

まず、土地を売る場合には今すぐお金が必要なのか、将来を考えていずれ売ろうと思っているのかを考えなくてはいけません。

また、売った場合には所得税に譲渡の税率、相続時のメリット・デメリット、売り出した場合に売れなかった場合の未来永劫かかってくる固定資産税・都市計画税などなどいろいろ考える事が大切です。

 

事例1:売買価格・坪15万の土地を200坪所有

先祖代々から伝わった長期所有の土地

土地の所得時の価格は分からない

などの条件の土地で考えて見ましょう。

 

概算計算例

土地の売買代金 15万円×200坪=3000万円

所得費    3000万×5%=150万

課税評価額  3000万-150万=2850万

税額     2850万×20%=570万

売買に使った諸費用 仲介手数料+測量費+登記費用+印紙代=約150万

 

最終手残り金額 3000万―税額570万―諸費用約150万=約2280万

 

上記の金額で納得すれば売れば良いと思います。(ちょっと勿体無いような気がしますね)

また、人間はお金が入ると気が大きくなりますので、よっぽど強い気持ちでこのお金を管理していかないと気がついたらお金が残っていなかったなど数年で使い切ってしまう事もあるかもしれません。

 

パターン2「建てるを考える」

さて、次に「建てる」を考えた時、この200坪の土地に6000万かけて、力のあるマンションのファミリータイプ6世帯を建てることを考えて見ましょう。

 

事例2:初期投資 6000万

収入  ①年間の家賃

支出  ②銀行借入返済+賃貸管理費+公租公課(固定資産税+都市計画税)

収支  ①-②=150万円

つまり、6000万の初期投資をかけて毎年150万円の手残り収入が入ると考えます。

このときのポイントの一つとして「借金」をする事に不安を感じるということです。

 

この「借金」には二通りの考えがあって

①「消費の借金」マイホーム・マイカー・旅行費 (収益を生まない借金)

②「投資の借金」賃貸マンションを建てて、銀行返済・賃貸管理費・税金等を払ってその後、手残りとなる収入があるスキーム(収入を生む借金)があります。

この考えを理解できるかを家族で話し合えばよいのです。

 

私の考えとしては、土地を売って2280万を受け取るより、土地を売る事のない「力のあるマンションを建て、150万ずつ毎年入ってくれば約15年で土地を売った場合のお金が土地を売ることなく手元に入ります。

それだけではなく、15年後も「力のあるマンション」だったら十分家賃を長期に渡り安定的に稼いでくれるでしょう。

 

このような考えの中、家族で「売った場合」「建てた場合」のメリット・デメリットをよく検討し結論を出していければ良いですね。

家族のためにがんばってください。