そもそも土地活用をお考えになった理由は何ですか。

当家は3代、現在の地に暮らしてきました。そこでの土地活用を考えた主な理由は、私が来年還暦を迎えるため、今後の生活を考えてのことです。
私は会社員で、今勤めている会社に定年はありません。今の仕事を続けることを前提として、考えうる利殖を模索しました。その中でもなぜ土地活用だったかと言うと、知り合いがセキスイのアパートを積和不動産の一括借上げ方式で運用していて、手掛からずだと聞き、興味を持っていたからです。

当座の活用プランとして考えたのは、自宅がまだしっかりしていた事もあり、庭に投資リスクが少ないアパート、もしくは店舗用の建物を建てるというものでした。ところが実際には現地が防火地区の為、アパート建築は不可能でした。
相続対策については、小規模宅地の特例での減税処置が受けられたので、気にしていませんでした。

どんな方法で賃貸経営・商品の事を調べ、何に拘りましたか。

まず、建物に対しては以前からおおよそ次の様に考えていました。
1. 住居併用住宅であること。庭だけの活用が不可能で自宅部分を使用しなければ建たないため。
2. バリアフリー形式であること。親を自宅で介護しているため。今の自宅の改造を考えていたがコストがかかりすぎて断念せざるを得なかった。
3. 管理維持が簡単な構造であること。
4. 集客競争力があること。
5. 実直な業者さんに係わってもらうこと。

実際の動きとしては、付合いのあった関連業者さんに、数年前から幾つかの建築プランを提案してもらっていました。しかし当地の近隣には大型の新築マンション・ビルが多く、小規模建築物しか建てられないこの場所で太刀打ちできる良案は得られませんでした。
その後、ほぼ40年近く個人的にお付合いのある鈴縫工業さんから、横浜快適住環境研究所の石川さんをご紹介いただいたので、マンション経営についてお話を伺うことにしました。
石川さんのお話で感心したのは女性向けの専用賃貸住宅プリマの経営プランでした。

カーサベリーニを選んだ理由は何でしたか。

石川さんにお会いして早速、実際に施工されたプリマ物件を何件か見学させていただきました。すると、よくもまあ女性が好みそうなカタチを探されたものだなと。
ヨーロッパ風外観、20世紀前半のアメリカをイメージした内装、心憎いまでの女性向け設備。こちらは舌を巻くしかないパッケージングとなっていました。
これでしたら、競争の激しい、この近辺でも個性が光ると確信し、プリマ風建築でお願いする決心がつきました。

困惑した点もありました。このRCのプリマは唯一の事例であるため、見本となる建築がないということです。契約後に設計図面を見ましたが、はっきりとしたイメージがわきません。
そこで近隣の区、横浜まで足をのばし、見てまわったのですが、100%参考となる建物は皆無でした。理想の建物を、ディズニーシーかハウステンボスで見つけようとツアーを企てましたが、これは果たせずに終わりました。

建築にあたって考えたことは。

まず、標準設計・部材を使うこと。欲は出ますが、人の価値観は異なるので、専門家にお任せしました。こだわった点としては、内階段にしてもらったこと。利益率は落ちますが、入居者のプライバシーと各部屋エントランスの保護、イメージアップの為はもちろんです。

建築計画・運営資金・運用プランについては、自分でも多少の情報収集は行いましたが、石川さんには初期からの運用シミュレーション、建物のデザイニング、近隣住人との交渉を一切お任せしました。
銀行との交渉にはいちいち立ち会っていただくことになってしまいましたが、でもそのおかげで一歩一歩事を進める事ができました。
運用開始直後までのトータル費用は建築費等90%、その他、余裕資金として10％程度を確保した方が良いと思います。

建築は鈴縫工業さんにお願いしました。以前の勤務会社を通じての知己で、お互い手の内を知り尽くしているからです。大企業ではありませんが、カーサベリーにのような小規模建築には小回りもきき、向いていると思います。
完成後、目利きのできる元上司が建物の完成チェックをしましたが、問題ははとんどありませんでした。担当者がまめな方で、家内の話にも真摯に対応していただけるので、安心してお任せしています。

苦労されたこと、反省点はありますか。

土地の名義の都合で後見制度を利用しているので、家裁審判、また多くの書類が必要になり、非常に手間がかかりました。建築・金融関係者では、そのエキスパートがいない。私の場合は、知己の税理士・弁護士さんに、アドバイスを求めながら事を進めました。後見監視人という制度が適用されることも今回知りました。
私に知識が少なく着工予定日が半年ずれてしまい関係の方々に迷惑をかけてしまったことは、反省点です。
土地や税金等面倒な問題がある場合は、計画時から専門家に相談することをお勧めします。介護も、仕事もしなくてはならない、私のようなサラリーマンにとっては、非常に荷が重い手続きでした。

また、入居者募集・管理を一括で御願いしていたのですが、建築完了前の時点で、この業者さん選びが、一番重要です。
訳あって今回、半年で業者さんを変わってもらいました。管理業務は良好でしたが、募集は女性専用という特殊な形態なので、ご苦労を掛けてしまいました。
個人的には、募集業者と管理業者は分けた方が良いかなと思います。
建物の管理は自宅併用の方が、目が行き届くので所有者は安心できると思います。たとえば、引越し屋さんは丁寧ですが、荷物搬入業者には雑な人もいて、見て確認できると安心です。

実際の賃貸経営の中でどんなことを心がけていますか。

女性専用マンションなので、入居者様が安心できる場所を提供し続けることです。入居者様への対応も、女性ということで、なるべく家内が行うようにしていて、日頃からエントランスを花や香りで演出したり、照明に注意したりしています。

今後の課題と、次の一手は。

今後の課題は、入居者募集です。今やマンションを建てれば満室になる時代では無いので、これからも入居者さんの募集には工夫をして行きたいと思います。
次の一手として、カーサベリーニが落ち着いたら、リニューアルアパートの経営を考えようと思っています。

建築から今までのご感想をお願いします。

実際に入居が始まって感じるのは、入居者様が女性なので、こちらも安心して生活できている部分も多いということです。
マンションを建てれば、即、楽して暮らせるということは、私には当てはまりません。あくまで、会社員が本業です。借入金返済終了までは、誰の為の事業かも判らないようなものですし、子どもには今の建物の建て替えを視野に入れておいてもらわねばなりません。
もし副業でこの事業を始める方がいるなら、60才までに行動された方が良いと思います。

近所の写真学校の生徒さんが、エントランス付近でモデル撮影をされている姿を頻繁に目にします。設計を御願いしたLAN設計さんを含めた建築チームの見立ての確かさに敬服しています。

＊この事業での決め手　巡り会い
1. 良きパートナー　家族の後押し
2. 良きアドバイザー
3. 良き建築会社・管理会社
4. 良き税理士・弁護士

周りの方々に恵まれたので、素人の私でも完成まで来られました。
これまで多くの方々に、目標に向かって動いていただいた事を身近に見て、一つの事業が動いているのだと感じる事が出来ました。オーナーが自分の責任でこういった経験をすることは、稀有なのではないでしょうか。係わってくださった皆様に感謝しています。