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市場環境リサーチの重要性・その④空室状況判断リサーチ

最後のリサーチ項目は空き室状況リサーチだね。大家さんにとって一番恐いのはこの空き室だよね。出来たばかりの新築物件が空いていたり、築20年の物件が満室だったり〝空き室〟の原因って一体何なのだろう?

 

≫様々な原因がありますよね。

家賃設定・市場の利便性・仕様・間取り・駐車場の有無・築年数。この中のどれかに入居者のニーズを満たさないことがあり、空室になるんじゃないですかね。

計画地の周辺で空室が目立つような状況なら、まず、原因の追究が必要ですよね。

 

≫空き室はオーナーにとってこれほど痛いものはないと思います。

「空き室を出さないためには?」視点を変えると「入居者さんに快適に住んでもらうには?」と考えると、自然とアイデアがひらめいてくるのではないでしょうか?

 

≫全然、知らない他人同士が隣り合う、または上下の部屋で暮らすのですから入居者同士のクレームってでてきますよね。

クレームって色々あるとは思うんですけど、よくあるクレームって何なんですかね?

そのクレームが空室の原因って事は十分考えられますよね。

 

≫そうですね。最近は顔も知らない人が隣に住んでいて、どんな生活習慣かもわかりませんよね。

実際に、住んでみてわかる方も多いと思いますが、生活時間には随分差があるようです。

そうすると、『音』の問題がでてきます。

玄関の開閉、水を使う、歩く・走る、テレビ、果ては話し声なんてことも。

生活音は、どんなに気をつけていても出てしまいますよね。

以前なら、『少しはがまんしよう。自分も出しているんだもの』と、それぞれに気を使っていました。

しかし、家賃もしっかり払っているし『快適な生活』を求めるために他人が起こす音に対して敏感になり、それを主張するのは当たり前の権利だと考えられているようです。

また、それを直接言うと非常に気まずいしどんな人かもわからないために、管理会社に伝える事が多くなっているようですよ。

そうすると、管理会社の対応の善し悪しでも空き室に影響してくるのではないでしょうか!?

 

≫確かにそうですね。住む人にとって『快適な生活』というのはすごく重要な事かもしれませんね。

 

≫空室になる場合は、単に家賃設定の問題を管理会社は問題点であげてくることがほとんどじゃないですか?

 

≫そうですよねー・・・何かって言うと家賃の問題にされる事が多いですね。でもそういう物件を実際に見て行くと、掃除がしっかりされていなかったり、案内している管理会社も『勝手にみてください』的な感じでろくな物件説明もない。

自分が入居しようと思ったら、やはり綺麗にしておいて欲しい、物件の特徴や家賃の裏付け・住み心地の良さについてなんかも熱く説明してほしいですよね。

 

≫逆にオーナーとしても、管理会社が管理しやすい物件、要するに入居者に対して熱く説明できる建物の特徴(快適性・利便性等)や管理会社に対してのクレームを少なくするような工夫(上下階の音のクレーム)をしておく事。

管理会社にしっかりと清掃管理してもらう事は勿論ですが、責任を全て押し付けないで、オーナーとしては、管理会社が優先的にすすめたくなる物件を建築しておく事が大切じゃないでしょうか。

 

【龍さんのソリューションメソッド】

「空室がでる理由」についてだいぶたくさんのセッションが出来ましたね。

この「空室がでる理由」=入居者の不満という点につながるように思います。それではどんな事について入居者は不満を持っているのでしょう。

 

それは

①他人の生活騒音

②違法駐車などの生活モラル

③間取り(部屋の広さ・収納率・天井の高さ等々)

などがあげられます。

 

特にこの①「他人の生活騒音」は、建物自体の構造体に関係してくるのでマンションオーナー予備軍の人達は要検討事項になると思います。

「他人の生活騒音」はどこから聞こえてくるのでしょう?

 

それは、建物の外部からと内部の隣の部屋だったり上の階の部屋だったりします。

特にその中でも、共同住宅のような他人同士で住む住空間は上下階の音が一番クレーム対象となっています。

 

ちなみにこのクレームは音の浸透性を防ぐ遮音に関係してきます。

ですので、この遮音効果の良い建物を建てればよいのです。

この遮音効果はLHという数値で表わす事ができ、LH値が低いほうほど遮音効果があるといわれています。木造アパートではLH-70以上・大手のプレハブではLH-65で両方とも入居者から音の問題でクレームが絶えないようです。

 

やはり数値から見てもLH-55は確保できる建物を建てないと「成功大家への道」は拓けないでしょう。

このことは著書「成功大家になるための8つのメソッド・8つの条件」のP84に詳しく書いてありますので、まだお読みになっていないかたは読んでください

そして次に「入居者のモラル」は、入居時の入居審査をしっかりやってくれる管理会社に係わってくるし、間取りの問題は設計を入居者の目線で考えてくれる包括的に考えられる建設業者さんに係わってきます。

 

ひとつの事例ですが、最近では建物の高さを10m以内に設計する(近隣の日影制限にかからない為)するのが事業性を考えてときにひとつの設計ポイントになってくるようです。

通常入居者ニーズからすると天井高は高いほうが良いという事で3層(3階建て)と考えるのですが、収益だけ考えて4層(4階建て)を提案する建設会社がいます。この場合数年たったときに「入居者の目線」を考えていないので空室が(特に1階部分)でる可能性が高いようです。

 

もう一度最後に言います。「空室がでる理由」=入居者の不満です。

この内容に精通しているプロのビジネスパートナーと良く話し合いしながらマンション計画を進めるべきでしょう。なぜなら、建物は建ててしまってからでは終わりです。

 

最初が肝心ですので、よくよくご検討ください。