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市場環境リサーチの重要性・その③周辺家賃リサーチ

家賃の設定って非常に重要ですよね。緒句龍さんの話では構造別・間取り別でリサーチするって事でしたけど一体どんな事を考えていかなければいけないのでしょうか?

 

≫そうですね。家賃の設定は事業収入の基礎となる部分ですし、賃貸を借りる人にとっても重要な部分となってきますね。

そう考えると、事業収支から家賃の設定を考える側面と、周辺物件の現在の状況から設定することができると思います。

いくら建物がよくても、周辺物件より大幅に金額が変わってしまいすぎるのもよくないです。

他物件の建物の構造、間取り、立地、家賃を調べます。

そして、これから建築しようとする建物の条件を当てはめてみます。

 

≫どんな建物を建てるか・・・

入居率アップの為に設備のグレードをアレコレと上げてしまった、もちろんのこと建築費もアップ。事業として成り立たせるには必然的に家賃を上げなければなりません。

まず環境を探るのも大事なのではないでしょうか?

たとえば1R 10万円の家賃設定をしたとします。

立地条件が良い場所・知名度高い人気地域ではハイグレードな仕様で家賃が少々高くても入居はある程度見込めると思いますが、ファミリー世帯が多いような郊外地域ですと、入居者を探すのが難しくなります。

間取り・仕様を気に入ってもらっても「家賃が高い」ということでお客様は逃げてしまいます。新築で空室・・・ということもあります。

快適に暮らせる家賃の目安はお給料の1/3前後が相場だそうです。

地域性も考慮し、間取り・仕様を考えなければいけないですよね。

 

≫入居者の借りたい賃料と、オーナーさんの貸したい賃料に隔たりがあるわけですが、「入居者は満足してその賃料を払い、オーナーさんも満足してその賃料で貸す。」ということが実現できるといいのですがね。

 

≫そうですね。入居者・オーナーが共にメリットがあるというのがベストですね。

入居者が入らなければ経営は成り立ちません。ですから、周辺の家賃をリサーチし周辺の相場を把握した上で家賃設定する事が必要だと思います。

 

≫でも実際、計画地周辺の既存アパート・マンションの家賃相場ってどう調べるのですかね?

 

≫信頼できる建設会社に相談する。ホームページで調べる。とかですかね。

建設会社なら不動産を自社で扱っていたり、つながりがあったりで情報は豊富ですよね。

ホームページだって情報化社会の今なら個人でも簡単に調べることができますよね。

 

≫検索して出てくる物件は、基本的に空物件の情報ですから、いちがいにその物件が相場かどうかは正格な情報ではないのかもしれません。また、不動産業者に確認した場合も、基本的には家賃のみで入居させやすい家賃設定で話をしてきます。あくまでも周辺家賃のリサーチは、目安であって、単に家賃の比較ではなく、構造・面積・間取り・仕様・設備の細かい部分まで比較しないといけないですよね?

 

≫そうですね。検索する条件は、家賃で考えると7万~8万円みたいに検索する方が多いですね。その場合、7.9万円でも検索にヒットしますから、家賃設定の場合戦略が必要です。また、希望仕様や設備・間取りなんかも設定ポイントがあります。

インターネットの検索条件にのっているポイントは基本仕様で押さえとく必要がありますので、入居者が希望している仕様設備を設置していて家賃を少しでも高くとりたい場合には、このような戦略をしっかりと立てなければ、入居者・オーナーの収支バランスは保てないのではないでしょうか。

緒句龍からのメッセージを読む

 

【龍さんのソリューションメソッド】

 

今回もたくさんの意見がでましたね。

さぁ。家賃ってどうやって決めるのでしょう。

 

答えは・・・法律的には別に決まっていません。

 

当事者同士の話し合いで決める性質のものなのです。むかしは地代家賃統制令などというものがあって、その最高額が制限される事がありましたが、現在この法律は廃止されました。家賃は借主が目的物(マンション)を使用し、貸主がそれを使用させる事の「みかえり」として支払われるのです。

 

とはいえ、野中の一軒家として建てるわけではありませんので、周りの家賃相場を調べる必要があるわけです。

 

まず、構造別では

①木造・②軽量鉄骨・③鉄筋コンクリート(RC)などがあり、遮音性・耐火性・耐震性・断熱性・安全性などの点から③鉄筋コンクリート(RC)は人気があり相場よりいくらか家賃は高く設定できます。

 

つぎに、間取り別では【ファミリータイプ】と【単身者用タイプ】がありますが最近ではこの中間に位置するコンパクトタイプという40㎡~50㎡の間取りが時代の流れから登場して来ました。

 

このコンパクトタイプは①親が家賃を払う富裕層の学生②単身者のビジネスマン(アンダー30)③ディンクスカップル(子供のいない夫婦)④リタイアメント組(子育てが終わったセカンドライフ夫婦)等々、入居者の間口がとても広いマーケットを狙えます。

 

また節税対策的にも建物の固定資産税5年間50%は世帯当たりの面積が35㎡~280㎡と初年度にかかる不動産取得税は世帯当たりの面積が40㎡~240㎡であればかからない、などの各税金の「おめこぼし」があるのです。

 

何にせよ、近隣のアパート・マンションの家賃をリサーチし、近隣の木造アパートや軽量アパートより若干高し家賃設定をしましょう。

それにより、選ばれし入居者が集まりやすくなります。

良い建物に良質な入居者を入居させる事により、成功大家の道が待っています。

 

また、ライフプランから考えたサラリーマン世帯の支払い家賃限度額は給料の5分の1~3分の1ということを考慮して考える事も大切ですね。

 

最後に、建物のエントランスや室内の設備・収納の充実は、いきなり家賃に反映せるという考えより、それがあることのよって「住み心地の良い住空間」が提供でき、入居者が長期に渡り住まいとして利用し、その家賃が安定収入になるということだと理解する事も大切です。

さぁ、自分土地の周辺の構造別・間取り別のアパート・マンションの家賃を調べてみましょう。