パッピーセミナー横濱・大宮 コロナに関するオーナーアンケート結果2020/08/24
パッピーセミナー横濱・大宮 コロナに関するオーナーアンケート結果
今回、リモートで30世帯以上アパートメントを経営している5人のオーナーとハッピーセミナー横濱会場・大宮会場に参加頂いたアパートメントオーナーの方々に
ウィズコロナになってから
何が問題はあったかと言う、アンケートとインタビューをお願いした。
お願いしたアンケートは
・リモートワークが当たりまえになってから、入居者の状況はどうですか?
・入居者より、修繕依頼やクレームは来ていますか?
・コロナの期間に退去はありましたか?
・家賃交渉・更新料交渉はありましたか?
・普段よりコロナになった今の方が、自分の仕事が増えた
このペンタグラム項目(5つの項目)を聞いてみた。
【回答】
★リモートワークが当たりまえになってから、入居者の状況はどうですか?
・ゴミの量が増えた(段ボール・ペットボトル等)
・リモートワークを目的に1部屋が7月に入居が決まった
・駐車場の騒音問題のクレームが始めておきた
・一部に退去者がでた
・あまり変化はありません
・明らかにゴミの量が増えてます
・在宅勤務・学生のリモート授業が増えた
★入居者より、修繕依頼やクレームは来ていますか?
・3年目と17年目と築浅なのでまだない
・一部の口うるさい入居者から少しあった
・水廻りについて2件ほど
・急に一部屋だけ(エアコン交換・ウォシュレット交換・廊下の照明)
が出て、理由はリモートで家にいるから今、直してほしいとのこと
・無料インターネットの通信速度が遅いというクレームが入った
★コロナの期間に退去はありましたか?
・3月末に1件出たが、5月中旬に新規が一件入った
・派遣切りがあって5月に女性がひとり退去した
・コロナを理由に3人の退去者が出た
・退去はあったがコロナが理由では無かった
・コロナのせいかどうか分かりませんが1件出た
・2件退去があった
★家賃交渉・更新料交渉はありましたか?
・テナントから7月分の家賃は半額にしてもらえないかとの交渉があった
話し合って2割引きで済ませた
・入居した学生から家賃減額要望があった
普段よりコロナになった今の方が、自分の仕事が増えた
・忙しくなった。収入は増えないが…
・変化は無い
・あまり変化はなし
・大きな変化は無し
・明らかに増えている
以上のアンケート結果から、このウィズコロナの時代になって
その内容は
【コロナ問題で、何かありましたか?5人のオーナーに聴いた5つの問題点】
その五つの問題点とは
①空室問題
②家賃交渉問題
③入居者同士のトラブル問題
④修繕クレーム問題
⑤カラス問題
① 空室問題
空室問題に関しては東京や横濱のアパートメントオーナーたちは、エリア的にも
レジデンス系だけではなくテナント系やオフィス系も所有し運営していることが多い。
順番で行くと、一番厳しくなったのが飲食店や美容室などを抱えている
テナント関係だったと言う。
緊急事態宣言でしばらく店を休業し、やっと開けたとしてもソーシャルディスタンスで通常の来店数の50%くらいの状況で運営をしていくという、非常に厳しい状態で経営が始まった。
また、この事態では経営は成り立たないとあきらめて、退去する店も出始めている。
今後テナントの空室率は上がるだろう。
また、この時期だと飲食店で退去したテナントに次の入居希望者が入るのには
少し時間がかかるだろう。
そして、既存テナントは、
・時期的に更新料の交渉から始まり
・家賃の交渉
とテナント関係は最初に動きがあったという。
次にオフィス 系 はいろいろな会社が緊急事態宣言の時
リモートワークと言う方法で新たな舵取りが必要になってきた。
満員電車に揺られながら長い時間、会社まで通勤する必要はあるのか?
緊急事態宣言が解除された時点でも
私のクライアント会社のなかの2社はまだリモートワークを続けている。
その会社の社長はコロナに関係なく、このままリモートワークでよいと言っている。
そうなると、大きなフロアを持ってたくさんの人が仕事するオフィス自体が
人気のある駅からアクセスが良く、家賃も相当高いオフィスを所有する必要があるのか?
先行き不安定なこのコロナの時代、やはり経費を考えた時にオフィスにも問題が起きてくる。
駅前の大きなテナントは空く可能性が出てきて
次の一手は業種転換等も視野に入れてリーシング活動をするようになる。
そして、すこし時間は空くが、次にアパートメントオーナーたちのレジデンス系の市場。
ここにも問題がやってくる時期が来る。
② 家賃交渉
世界ではもう起こっている、コロナの第2波、第3波はやってくる可能性は、
大きいのではないだろうか。
そうなった時に、9月くらいから更新料の交渉や家賃の交渉が始まってくる案件も
出てくるかもしれない。
こんな事例がある。
横濱には私どもでお手伝いしている物件がいくつかあるのだが
その物件のひとつに住む入居者のひとりは
ウエディングプランナー会社を経営しており
その方の話によると、1年間で一番の稼ぎ時である
ジューンブライド前後に緊急事態宣言となり
ブライダル業界は相当なダメージを受けた。
そこでこの入居者からアパートメントオーナーに
このような時期なので家賃を少し待って貰いたいとの
直接交渉が入った。
今後はこのような問題が多くなってくるだろう。
大事なことはこの交渉に関して、アパートメントオーナーは、入居者から
・家賃を待ってくれだとか
・家賃を下げてくれという
をいきなり言う前に順序が違っていると
言う意思表示をしっかりするべきだ。
もう厚生省では住居確保給付金(家賃)なるものを発表している。
▼厚生省住居確保給付金(家賃)
https://www.mhlw.go.jp/content/10900000/000622924.pdf
この給付金は条件さえ合えば、
最長9月分の家賃まで補助してくれるということになっている。
オーナー達は入居者からこのような話があった場合は
オーナーがすぐ判断するのではなく
「一度行政を調べてみてください」と言うことをしっかり伝えることだ。
③ 入居者同士のトラブル問題
緊急事態宣言が起きて、会社のほとんどがリモートワークとなり
家にいることが多くなった。
そういった生活様式の変化の中で、
共同住宅での入居者同士の生活音のトラブルが増加している。
・上の階の足音が気になる
・昼間遊ぶ子供の声が気になる
・TVの音がうるさい
いろいろクレームが後を絶たないアパートメントもある。
基本的には集合住宅なのでお互い様という気持ちで
暮らしていけるようなコミュニケーションがないと
このような問題はこれから多くなってくる。
RC マンションでも鉄骨マンションでも 木造アパートメントでも
最近の建物はそれなりの遮音性を保っている。
あとは人間一人一人の感覚的な問題となってくるので
やはり入居する時に上下階の組み合わせとか
人の生活音がうるさくて引っ越してくるという人はNGみたいに、
入居審査を、以前より一層はっきりさせておくことが重要だ。
④ 修繕クレーム問題
これも、リモートワークに関係してくるが
普段、入居者は会社に行くのであまり気にならなかった
「いずれ伝えて直してもらおう」と思っていたことが気になりだす。
ドアの建て付け
風呂のコーキング
床鳴り
空調設備 等々
入居者が放っておいたコトが
この時期に不動産屋さん経由やオーナーに直接クレームとして
入ってくることが多くなっているという。
直す必要があれば修繕費を使って直すべきだが
まだリモートワークが続くのであれば、こんな問題は後を絶たないのかもしれない。
⑤ カラス問題
最後に、あるアパートメントオーナーから聞いた話だが
ここのところゴミステーションに集まってくるカラスの量がかなり増えていると言う
これは大きく二つの要因があり
一つはリモートワークになり自宅で三食ごはんを作るようになり
生ゴミの量が増えているということ。
もう一つは緊急事態宣言等で繁華街の飲食店が休業しているため
飲食店が出す美味しいゴミ(餌)が望めなくなり
カラス達は繁華街から住宅街に集まってきてしまっているということだ。
ネットでできているゴミステーションなどは
カラスたちは簡単にネットを開け中のゴミをあさっているという。
こうなると
・ゴミを捨てる時間帯をしっかり制限をかけるか
・ゴミの捨て方のルールを再検討する
などを考えなくてはいけない。
▼コロナ時代の参考Blog New Normal時代の賃貸経営
https://www.shin-chintai.com/zazzy-yokohama/3378/