親の遊休地があるんだけど建築会社ってマンション建てろと言うし、駐車場の方が楽そうだし、実際土地活用って何がいいのかな？

 

≫良く分からないけど固定資産税が毎年かかるし売ってしまうのが一番良いのではないでしょうか？

 

≫ちょっと待ってください。大切な土地をそんなに簡単に売ってしまうなんて言わないでください。土地活用には、しっかりとした計画を立てて『売る土地』『貸す土地』『建てる土地』を十分に検討した上でどうするかを検討してください。

 

≫そうなんですか。貸したり建てたりだと大変な気がするんですけどどうなんでしょうか？

 

≫確かに大変な部分もあるかもしれないね！他人に貸すといざ利用したい時に動いてくれないとか、建築したらローン返済や維持管理費がかかるとか・・・心配な部分もあると思いますが、だからこそ、きちっとした計画を立てておく事が重要だし、その計画毎のポイントをしっかり抑えて問題が起きないような対策を行う事が大切になるよね。

 

≫私はマンション建設を考えるかな～。駐車場の管理も以外に大変だと思う。管理が面倒で少ない収入の駐車場より誰もが快適に暮らせる建物を建て、ある程度安定した収入を得たいと思う。場所によりそれぞれの私有地によって条件が異なるとは思うけど・・・

 

≫確かにその敷地の状況、環境とか所有地の条件で何が最善策かは変わりますよね～。

でも自分だったら、やっぱ借地や駐車場より初期投資の大きい、マンション建設ってリスクが高そうで怖いな～って思っちゃいます。

 

≫土地活用で何が一番重視しているかによって、かわりますよね。

駐車場だって、場所によっては空き待ちをしているところだってあります。初期投資もそんなに高くはないし、一概に駐車場をだめだとも言えませんよ。

管理については、マンションでも駐車場でも大変だと思いますし。

 

【龍さんのソリューションメソッド】

いろいろな意見が出てきましたね。

まず、自分の土地をどう活用したいかは、市場を見ることが大切だと思います。

売るにしても「路線価格」「公示価格」「実勢価格」などで値段を調べ金額を把握します。

 

そしてその土地を実際に買いたいという人が出てくるか、マーケットニーズの確認も必要です。また、売った場合の税金も考えると手残りは思ったような金額にならないことが多いようですね。

 

次に貸す場合は駐車場や資材置き場などまた土地がよければファミリーレストランに貸すなど考えられます。駐車場等は雑草・放置自転車・車に対してのイタズラ等管理面や固定資産税等の税金面が結構負担になるような気がします。

 

また、ファミリーレストラン等に貸す場合は相手方の情報をよく理解して貸さないと大きなリスク（夜逃げやまた貸し）につながることが多いです。気をつけましょう。これも市場性と借主のリサーチが重要です。

 

最後に建てるは、長男の自宅を建てる・賃貸マンションを建てる・そしてその真ん中にあるオーナールームインマンション（収益型住宅）などが考えられます。

 

長男の自宅以外は事業ですので、入居者がいつでもは満室に近い状態で入っていることが経営上重要です。そのために入居者のニーズを把握し「入居者＝お客様」の気持ちが大切なポイントになると思います。そしてこれも土地周辺の市場環境が大きく影響してきます。

 

どちらにしても、このような自分の土地を何に活用したいかを考えたときにいくつかの検討事項があります。

 

検討事項は「売る」「貸す」「建てる」を選択する場合下記の６つのデータを集めて考えると良いでしょう。

 

①キャッシュ・フロー（中長期事業計画）

②タックス　　　　　（さまざまな税金）

③ファイナンス　　　（資金調達に関するノウハウ）

④リアルエステート　（賃貸管理・建物管理）

⑤リフォーム・リノベーション（長期修繕計画）

⑥ユーザーニーズ　　（住まいて目線の考え方）

 

この内容については、今後この「親賃貸の座談会」でみんなでセッションしながらどんどん学んでいきましょう。今後も皆さんのストレートな意見を期待しています。楽しみながら覚えていきましょう。