#001 横濱ドラゴン不動産スクール

賃貸経営のピン

 

空室率とは何か？

今回のテーマだ。

 

正直全国のアパートメントオーナーは空室の多さに頭を抱えている

その現状を分析してみた。

 

日本は人口減の時代に突入し始めた。

そして、賃貸住宅市場の未来は目利きでも、なかなか見通せなくなっている。

日本の空室率は2033年には47%というデータも出ている。（野村総研調べ）

それなのに相続対策という名のモト、新築の物件はまだまだ建ち続ける。

 

今後苦戦していくのは、築10年以上の物件となるだろう。

管理会社に任せておけば、毎月家賃はチャリンチャリンと入ってくる

そういう時代はもう終わりを告げた。

 

今回の最初のデータだが

日本の空き室数と空室率を出した総務省のデータを見ると

2033年には空き室数は 2166万戸、空室率は30.4%となる

と発表した。

 

これをアパートメントだけじゃなくて

一般の住宅であったり、会社の寮であったり

レジデンスという人が住む住居系から出た数字だ。

 

そして、この総務省のデータをもとに野村総研が出したデータが

次の資料となる

 

 

なんと、日本の賃貸住宅は2033年に空室率47%になるというデータが出た。

セミナーマクラで僕が出す質問だが

 

「賃貸経営の成功は何か？」

長期にわたり優良な入居者に長く住んでもらうと言うことだ。

 

改めてここで空室率入居率という

アパート経営に大切となるこのデータをしっかり考えてみたいと思う。

 

3枚目の資料は 僕がセミナーを開催する時に

データ収集に使うTAS-MAP から引っ張り出してみよう。

 

先ほど総務省や野村総研が出した空室率は％だったが

この TAS-MAPポイントと言う呼び方をしている。

 

このポイントについては後でしっかり説明するが

先にまずこの TAS-MAPから引っ張り出してきたデータ

空室率のペンタグラム（5項目）を説明しよう。

 

 

まずは『空室ポイント』とは

これはアパートメントに対する空室の率を示している。

 

次に『募集期間』とは

部屋が空いてから募集をかけた時、

何ヶ月で入居が決まるかという数値である。

 

３つ目は『更新確率』とは

入居して2年間住んだ後次に再更新をしてくれる確率だ。

 

４つ目は『中途解約確率』とは、

入居して2年間経たずに解約する部屋の率を言う。

 

最後の『賃料指数』とは

ある年の基準家賃と現時点の家賃の賃料指数を出している。

 

さて、ここで先ほどのTAS-MAPはパーセントでなく

ポイントで表現していることについて話すことにする。

 

 

あなたのアパートメントの周りに

５棟のアパートメントがあったとしよう。

6世帯が4棟と9世帯が１棟建っている。

 

A棟は6世帯のうち空室は２つ

B棟は6世帯のうち空き室が１つ

C棟は6世帯のうち空き室が１つ

D棟は6世帯で満室

E棟は9世帯で満室

 

一般的な空室率だと全体で33室

そして空き室が4室だから

４室÷33室で空室率は12.1%になる。

 

しかし満室になっている物件まで入れて入居率を低く見るより

空いている部屋のある建物だけをエントリーして空き室で割ると

これがTAS-MAPの考え方となる。

 

A棟・B棟・C棟それぞれ空き室があるので

18部屋のうち4室が空いているということになる。

つまり4室÷18室で22.にポイントとなる。

これがTAS-MAPポイントの考え方だ。

 

今回のオンラインセミナーのアンケートで

「TAS-MAPの空室率はいつも

数値が高いような気がするという疑問は

空いているアパートメントだけで空室を考えている

ということで納得できた」

 

というご意見を頂いた。

さて、それではこのTAS-MAPの空室ポイントを踏まえた上で

関東・東海・関西のアパートメントデータを見てみよう。

 

【空室ポイント】

東京　　13.25ポイント

神奈川　17.13ポイント

埼玉　　16.34ポイント

千葉　　14.75ポイント

愛知　　16.14ポイント

大阪　　  9.22ポイント

神戸      12.77ポイント

※大阪の9.22が一番良い数値となる

 

【募集期間】

東京　　2.71ヶ月

神奈川　3.31ヶ月

埼玉　　3.42ヶ月

千葉      5.44ヶ月

愛知　　6.12ヶ月

大阪      4.96ヶ月

神戸　　6.19ヶ月

※これは東京の2.71ヶ月が一番良い数値となった。

 

【更新確率】

東京　　41.03%

神奈川　34.96%

埼玉　　38.89%

千葉      45.58%

愛知      41.52%

大阪　　39.17%

神戸　　48.61%

※一番数値の良いのは神戸の48.61%となった

 

【中途解約確】

東京　　40.75%

神奈川　51.10%

埼玉      49.13%

千葉　　43.14％

愛知　　47.52%

大阪　　47.91%

神戸　　38.99%

※この項目は神戸が一番良い数値となった

 

『賃料指数』

東京  　109.99%

神奈川  101.20%

埼玉    104.05%

千葉    105.27%

愛知    105.59%

大阪    106.80%

神戸 　107.66%

※この項目は東京が一番いい数値となった

 

この空室率のペンタグラム（5項目）を

あなたのアパートメントと比較して

自分のアパートのどこに問題があるのか

一度分析することをお勧めしたい。

 

それでは、次に入居率というものに関して

次回のコラムで説明したいと思う。

 

出会えたことに感謝して

横濱ドラゴン不動産スクール

笑顔同封　石川龍明　（横濱Dragon）